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Information zum Energieausweis gemäß Energie-Ausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) mit Wirksamkeit zum 01.12.2012
Das Energieausweis–Vorlage–Gesetz 2012 (EAVG 2012), welches mit 01.12.2012 in Kraft getreten ist, regelt die Pflicht des Abgebers, das sind Verkäufer oder Bestandgeber (Vermieter oder Verpächter), dem Käufer oder Bestandnehmer (Mieter bzw. Pächter) einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen.



Der Energieausweis gibt Auskunft über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und erläutert den spezifischen Heizwärmebedarf. Es werden damit objektive Vergleichszahlen über die Energieeffizienz von Gebäuden und Hinweise über vergleichbare Heizkosten festgestellt.



Der Energieausweis ist bei jedem Verkauf oder bei jeder Vermietung bzw. Verpachtung einer Immobilie, egal ob es sich um eine Wohnung, Einfamilienhaus, Wohnhaus, Büro, Geschäft oder sonstiges beheiztes Objekte handelt, dem Käufer oder Mieter bzw. Pächter rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung vorzulegen und eine vollständige Kopie desselben binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen.



Der Immobilienmakler, oder auch der Abgeber müssen gemäß §3 bei Immobilienangeboten in Inseraten und auf Internetplattformen den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienz - Faktor angeben.
Sofern dies unterlassen wird, ist dies gemäß §9 eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu

€ 1.450.-- zu bestrafen.

Der Immobilienmakler ist gemäß §9 entschuldigt, sofern er den Abgeber darüber informiert und den Abgeber zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat.



Sofern der Abgeber bei der Auftragserteilung erklärt, einen solchen in angemessener Frist erstellen zu lassen, kann das gegenständliche Objekt weder vom Abgeber noch vom Immobilienmakler in Inseraten und auf Internetplattformen

bis zur Vorlage des Energieausweisen präsentiert werden, ohne Gefahr zu laufen, eine o.a. Verwaltungsübertretung zu begehen.



Der Energieausweis darf nicht älter als höchstens zehn Jahre sein und die angegeben Energiekennzahlen sind gemäß §6 eine bedungene Eigenschaft.

Sofern beim Verkauf oder bei Bestandgabe kein Energieausweis vorgelegt oder ausgehändigt wird, kann der Käufer oder Mieter die Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die angemessenen Kosten vom Abgeber begehren (§7 Abs.2). Wenn der Verkäufer oder Bestandgeber es unterlässt einen höchstens zehn Jahren alten Energieausweis vorzulegen oder auszuhändigen, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu € 1.450.-- zu bestrafen.


Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Stabilitätsgesetz 2012
wesentliche Änderungen betreffend Immobilien
1. Die einkommenssteuerlichen Änderungen (Immobilienertragssteuer):

ab 01.04.2012 werden Gewinne aus der Veräußerung privater Grundstücke auch außerhalb der 10 bzw. 15-jährigen Spekulationsfrist besteuert. Maßgeblich ist der Termin des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts. Für die steuerliche Erfassung gilt das Zuflussprinzip.
Folgende Vorgänge sind von der Besteuerung ausgenommen:

- Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen die ab Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben, oder

- wenn das Objekt innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

- selbst hergestellte Gebäude (nicht aber der Grund und Boden).
Diese Befreiung gilt nicht, sofern das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat.

Unentgeltliche Übertragungen lösen wie bisher keine Steuerpflicht aus.
Der Sondersteuersatz beträgt 25% des Spekulationsgewinns.
Die Veräußerung von Grundstücken ist ab 1.4.2012 grundsätzlich und zur Gänze einkommensteuerpflichtig; es ist gleichgültig, ob der Verkauf betrieblich genutzte oder private Liegenschaften betrifft und wie lange man die Liegenschaft besitzt.
Die Berechnung der Steuer bemisst sich danach, ob die Immobilie steuerverfangen ist oder nicht.
Steuerverfangen bedeutet, dass die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren bzw. 15 Jahren oder neu angeschafft wurde.

- Sofern die Immobilie steuerverfangen ist wird der Spekulationsgewinn mit 25% besteuert.
Ab dem 11. Jahr wird ein Inflationsabschlag von 2%p.a., maximal 50% in Abzug gebracht.

- Ist die Immobilie nicht mehr steuerverfangen gilt :

-Der Veräußerungsgewinn wird steuerlich pauschal mit 14% festgesetzt. Daraus 25% ergibt 3,5% vom Veräußerungserlös,
-Der Veräußerungsgewinn von Immobilien, die nach dem 31.12.1987 umgewidmet wurden, wird steuerlich pauschal mit 60% festgesetzt. Daraus 25% ergibt 15% vom Veräußerungserlös.
Eine Widmungsänderungen liegt vor, wenn für das Grundstück erstmals eine Bebauung ermöglicht wurde, wie z.B. von Grünland in Bauland. Auch Umwidmungen nach dem Verkauf können die Steuer erhöhen, wenn sie zeitnah zum Verkauf erfolgen.

Der Grundstückshandel unterliegt nicht dem Sondersteuersatz.




2. Die umsatzsteuerlichen Änderungen:

Der Berichtigungszeitraum für die geltend gemachte Vorsteuer für Objekte die für Wohnzwecke genutzt werden, als auch für Objekte die nicht für Wohnzwecke genutzt werden wurde von 10 Jahren auf nunmehr 20 Jahren verlängert.
Davon ausgenommen sind Objekte die zum Stichtag bereits genutzt werden.

Bei Objekte die für Wohnzecke vermietet wurden, gilt dies für alle Mietverträge die nach dem 31.03.2012 abgeschlossen wurden.

Bei der Vermietung von nicht zu Wohnzwecken genutzten Objekten (z.B. Büro, Geschäfte Gewerbeobjekte etc.) konnte bislang optional mit Umsatzsteuer oder ohne vereinbart werden.
Ab 01.09.2012 gelten diesbezüglich neue Regelungen.
Die Vermietung mit Umsatzsteuer (und somit Vorsteuerabzug beim Kauf/Errichtung) ist nur mehr zulässig, soweit der Mieter selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Betroffen sind insbesondere die Vermietungen an öffentliche Einrichtungen und nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter wie z.B. Ärzte, Banken, Versicherungen, Kleinunternehmer.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.